Immobilienkauf in Florida USA - Informationen zum Kaufablauf & häufige Fragen

In Florida wird die Maklervergütung in der Regel vom Verkäufer getragen. Für Sie als Käufer bedeutet das in den allermeisten Fällen: keine zusätzliche Maklercourtage. Lediglich unsere übliche Office-Transaktionsgebühr von 395 US-Dollar fällt beim Closing an. Seit dem 17. August 2024 wird die Zusammenarbeit mit Käufern in den USA zudem über ein schriftliches Buyer Broker Agreement transparent geregelt (Mehr dazu bei der National Association of Realtors). Das ändert jedoch in vielen Fällen nichts daran, dass Käufer voraussichtlich keine separate Courtage zahlen müssen. Dadurch ist meine Beratung und Kaufbegleitung für Käufer in der Regel quasi kostenfrei – inklusive Betreuung vor Ort, z.B. mit Videobesichtigungen, einer objektiven Einschätzung von Lage und Zustand, Koordination von Home Inspection und Handwerkern, Abstimmung mit Title Company und Versicherungen sowie der Begleitung bis zum Closing. Auch nach dem Kauf vermittle ich bei Bedarf bewährte Dienstleister, z.B. Home Watch Services oder Vermietungsmakler – für Sie als Käufer kostenlos.

Unser Büro arbeitet in Südwest-Florida eng mit allen Maklerfirmen über das MLS-System zusammen. Dadurch haben wir Zugriff auf praktisch alle Immobilienangebote, die aktuell am Markt sind – unabhängig davon, welche Firma das Objekt anbietet. Neben klassischen Wiederverkäufen („Resales“) finden Sie dort auch Neubauten („New Construction“) – teils mit Auswahl von Ausstattung und Optionen noch vor Baubeginn – sowie besondere Angebotsformen wie Zwangsversteigerungen bzw. bankeigene Objekte. Über den Link Aktuelle Immobilienangebote erhalten Sie Zugang zur Immobiliendatenbank.

Die Immobilienangebote in Südwest-Florida lassen sich grundsätzlich in drei Kategorien einteilen:

• „Resale“ (Wiederverkauf durch private oder gewerbliche Verkäufer)
• „New Construction“ (Neubau, häufig Verkauf bereits vor oder während der Bauphase)
• „Foreclosure“ (Zwangsversteigerung bzw. bank- oder institutionseigene Objekte)

Der größte Teil der Angebote sind „Resales“. Hier verkauft ein privater oder gewerblicher Eigentümer eine bestehende Immobilie. Bei „New Construction“ bieten Projektentwickler und Bauunternehmen Neubauten an – oft mit Auswahlmöglichkeiten bei Ausstattung und Optionen.

Interessant sind zudem Zwangsversteigerungen bzw. bank- oder institutionseigene Objekte. In der Immobiliensuche erkennen Sie diese häufig an Begriffen wie „Foreclosure“, „Bank Owned“ oder „Corporate Owned“. Eigentümer sind in solchen Fällen meist Banken oder Institutionen; je nach Objekt können sich dadurch attraktive Kaufgelegenheiten ergeben.

Alle genannten Objektarten können Sie selbstverständlich über mich erwerben – in der Regel als Käufer ohne zusätzliche Maklercourtage.

Nachdem wir zusammen Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, können Sie ein schriftliches Angebot abgeben, das wir für Sie zusammenstellen. Hierbei werden alle Rahmenbedingungen wie Kaufpreis, Datum der Eigentumsübertragung („Closing“) und zusätzliche Absprachen (z.B. inklusive möblierter Einrichtung) aufgelistet. Beim Angebot, das viele Seiten umfasst, handelt es sich um einen Florida-Standard-Kaufvertrag. Nach Angebotsabgabe bekommt der Verkäufer in der Regel ca. 24 Stunden Zeit, Ihr Angebot anzunehmen, abzulehnen oder gegebenenfalls ein Gegenangebot einzureichen.

Bei Angebotsannahme wird aus dem Schriftstück der vollständige Vertrag, der für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) verbindlich wird. Im weiteren Verlauf wird eine sogenannte „Title Company“ eingeschaltet, die die Notarfunktion übernimmt und ein spezielles Treuhandkonto bereit hält („Escrow Account“). In der Regel sollten Sie ca. 10% des Kaufpreises innerhalb der ersten 10 Werktage auf das Treuhandkonto der Title Company überweisen. Die restlichen 90% müssen bis spätestens zum Tag der Übergabe („Closing“) bei der Title Company eingehen.

Ebenso können Sie nach Vertragsschluss einen „Home Inspector“ (Gutachter für Bauschäden) einschalten. Unsere Verträge beinhalten in der Regel eine Option zugunsten der Käufer, einen Gutachter zu bestellen. Wenn Sie möchten, beauftragen wir für Sie einen staatlich geprüften Sachverständigen. Ich bin bei der „Home Inspection“ bei Bedarf persönlich vor Ort, bespreche die Ergebnisse direkt mit dem Gutachter und unterstütze Sie bei den nächsten Schritten. Falls die Immobilie technische Mängel aufweist, z.B. bei der Funktionalität von Geräten wie Klimaanlage, Waschmaschine etc., kann dies – je nach Vertrag – Grundlage für Reparaturen, Gutschriften oder Nachverhandlungen sein.

Ausnahmen bei der Home Inspection bestehen bei „AS-IS“-Verträgen, die sich in den letzten Jahren vermehrt durchgesetzt haben. Auch hier können Sie zwar den Gutachter einschalten, jedoch ist der Verkäufer in diesem Fall in der Regel nicht verpflichtet, gefundene Mängel zu beseitigen. Es steht Ihnen aber frei, innerhalb der vereinbarten Fristen vom Vertrag zurückzutreten, falls der Zustand der Immobilie nicht Ihren Vorstellungen entspricht. Gleichzeitig kann die Inspection auch hier ein Fenster für Nachverhandlungen zu Ihren Gunsten eröffnen.

Am Closing-Tag schließlich werden Ihnen die Eigentumsrechte lastenfrei übertragen. Sie erhalten zudem eine Rechtstitelversicherung („Title Insurance“) auf Ihren Grundbucheintrag. Der Verkäufer bekommt im Gegenzug die Geldmittel vom Treuhandkonto ausbezahlt. Käufer und Verkäufer erhalten als Beleg das sogenannte „Settlement-Statement“, das eine Aufschlüsselung und Abrechnung aller Kosten beinhaltet.

Sie müssen beim Closing nicht in Florida vor Ort sein, da wir die Immobilientransaktion auch aus der Ferne für Sie koordinieren können und Sie vieles bequem per E-Mail oder Post abwickeln können. Nach dem Closing sind Sie Eigentümer Ihrer Immobilie in Florida.

Richtig, bestimmte Ausstattungen gelten in Florida als fest mit der Immobilie verbunden (sogenannte „Fixtures“) und bleiben bei der Übergabe normalerweise im Objekt. Was genau enthalten ist, wird im Kaufvertrag eindeutig festgehalten, in der Regel:

• Klima- und Heizungsanlage
• Waschmaschine und Trockner
• Küchenausstattung, z.B. Kühlschrank, Ofen/Herd und Geschirrspüler
• Einbauschränke
• Solaranlage auf dem Dach (falls vorhanden)
• Deckenventilatoren sowie fest installierte Decken- und Wandlampen
• Fensterjalousien bzw. fest montierte Fensterbehandlungen

In der Regel nein. Für den Kauf einer Wohnimmobilie in Florida benötigen Sie normalerweise weder einen US-Wohnsitz noch eine Sozialversicherungsnummer. Der Immobilienmarkt ist grundsätzlich auch für ausländische Käufer offen. Eine Steuernummer (z.B. ITIN) wird häufig erst dann relevant, wenn Sie die Immobilie vermieten oder später verkaufen.

In Florida gibt es keine Grunderwerbsteuer beim Kauf, wie man sie aus vielen europäischen oder anderen Ländern kennt. Ebenso fällt keine Mehrwertsteuer auf den Immobilienkauf an. Da in den meisten Fällen auch keine Maklercourtage zu bezahlen ist, sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf mehr als nur günstig. Üblich sind Gebühren für die Abwicklung über Office/Title Company sowie für die Eintragung in die „Public Records“, oft im Bereich einiger hundert US-Dollar (je nach Transaktion). In manchen Countys, z.B. im Raum Naples, übernimmt der Käufer zudem häufig einmalig die Rechtstitelversicherung („Title Insurance“); in anderen Fällen wird sie vom Verkäufer getragen.

Die jährliche Grundsteuer („Property Tax“) wird von County und Gemeinde erhoben und richtet sich nach dem festgesetzten Steuerwert („Assessed Value“) und dem jeweiligen Steuersatz („Millage“). Sie kann je nach Lage und Objekt deutlich variieren und enthält häufig kommunale Leistungen wie z.B. Abfallentsorgung.

Der Grundsteuersatz kann je nach County und Stadt deutlich variieren. Das ist ein wichtiger Faktor bei der Auswahl der passenden Location – gerne helfen wir Ihnen dabei, diese Unterschiede einzuordnen.

Bei der Online-Immobiliensuche unter Aktuelle Immobilienangebote werden bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern häufig auch Gebühren der Eigentümergemeinschaft angezeigt (z.B. „HOA Fee“ oder „Condo Fee“). Die Abrechnung kann je nach Community monatlich, vierteljährlich oder jährlich erfolgen – entscheidend ist immer die im Exposé angegebene Zahlungsweise.

Welche Leistungen enthalten sind, hängt von der jeweiligen Community ab. Bei Condos sind häufig u.a. folgende Positionen inklusive:

• Gebäudeversicherung und Rücklagen
• Außeninstandhaltung (z.B. Dach, Fassade) und laufende Modernisierungen
• Garten- und Landschaftspflege rund um das Gebäude
• Community-Anlagen wie Clubhaus, Pool, Spa und Sporteinrichtungen
• Sicherheitsdienst, ggf. „Gated Community“ (Mehr Infos auf Wikipedia)
• Wasser/Abwasser (je nach Community)
• Teilweise auch TV/Internet-Pakete (je nach Community)

Die laufenden Kosten können je nach Community sehr unterschiedlich sein. In vielen Fällen bleiben für den Eigentümer zusätzlich vor allem Strom und ggf. weitere individuelle Verbrauchskosten.

Selbstverständlich! Denn wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, so wird die Immobilie mit Sicherheit schon verkauft sein, bevor Sie die Zeit finden konnten, vor Ort persönlich zu erscheinen. Aus diesem Grunde sind wir für Sie vor Ort. Kontaktieren Sie uns, und wir helfen gerne weiter und senden weitere Fotos, Grundrisse und andere Informationen zu, sofern diese von Seiten des Verkäufers erhältlich sind. Auf Wunsch führen wir auch eine Live-Video-Besichtigung (z.B. via WhatApp/FaceTime) durch.

Des Weiteren beinhalten meine Verträge immer ein Rücktrittsrecht, falls der Gutachter („Home Inspector“) nach Vertragsschluss zu viele Mängel oder Auffälligkeiten am Haus oder der Wohnung finden sollte (siehe Punkt 4).

Auch nach dem Kauf unterstütze ich Sie bei Bedarf bei der Organisation der Betreuung vor Ort. Dafür vermittle ich Ihnen bewährte „Home Watch Services“ und „Property Managers“ in den unterschiedlichen Regionen von Südwest-Florida. Diese Dienstleister können Ihr Objekt in vereinbarten Intervallen kontrollieren, nach dem Rechten sehen und bei Bedarf auch Handwerker koordinieren oder kleinere Maßnahmen anstoßen.

Wenn Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, vermittle ich Ihnen auf Wunsch auch passende Ansprechpartner für die Vermietung und die laufende Mieterbetreuung. Natürlich können Sie ebenso einen eigenen Home Watch Service beauftragen oder eine Vertrauensperson vor Ort (z.B. Nachbarn) einbinden.