Allgemeine Informationen zum Immobilienerwerb in Florida

Der amerikanische Ablauf beim Immobilienkauf unterscheidet sich von dem im europäischen Raum in zahlreichen Punkten. Im Folgenden finden Sie die häufigsten Fragen, beantwortet von Andreas Mueller:

1. Warum brauche ich als Käufer keine Maklercourtage zu bezahlen?

Die Maklerprovision in Florida ist nur vom Verkäufer zu entrichten. Für Sie als Käufer ist somit der Service und die Abwicklung durch uns provisionsfrei. Käufermakler und Verkäufermakler teilen sich nach einer abgeschlossenen Immobilientransaktion die Courtage des Verkäufers firmenübergreifend. Daher ist es nicht nötig vom Käufer ebenfalls eine Provision entgegen zu nehmen.

2. Warum umfasst unser Portfolio alle Immobilienangebote der Region?

Unser Büro befindet sich in Kooperation mit allen weiteren Maklerfirmen in Südwest-Florida. Daher haben wir Zugang zu - ohne Ausnahme - allen Immobilienangeboten, welche sich auf dem Markt befinden. Unsere Angebote beinhalten neben den üblichen „Resales“ sowie „New Construction“ auch alle Zwangsversteigerungen und „Short Sales“ aus dem Portfolio der Banken. Auf dieser Webseite bekommen Sie unter dem Link Aktuelle Immobilienangebote Zugang zur Immobiliendatenbank. Es ist an dieser Stelle auch erwähnenswert, dass es in Südwest-Florida zwei unterschiedliche Immobiliendatenbank-Systeme gibt, unterteilt in die Naples / Bonita Springs Umgebung und die Fort Myers / Cape Coral Umgebung. Wir sind als einer der wenigen Realtors Mitglied in beiden Systemen. Die Immobiliensuche auf dieser Webseite beinhaltet damit alle Regionen und den kompletten Datenbestand aller aktuellen Angebote in ganz Südwest-Florida.

3. Wie unterscheiden sich die Immobilienangebote?

Die Immobilienangebote in Südwest Florida, welche Sie alle auf dieser Webseite einsehen können, lassen sich in 4 verschiedene Kategorien einteilen:

- „Resale“ (Üblicher Verkauf von privat oder gewerblich)
- „New Construction“ (Neubau mit Erstbezug)
- „Short Sale“ (Notverkauf)
- „Foreclosure“ (Zwangsversteigerung)

Hauptanteil aller Angebote (ca. 80%) sind „Resales“. Ein privater oder gewerblicher Verkäufer veräußert hierbei seine Immobilie. Im Unterschied dazu sind es bei der „New Construction“ die Immobilien-Projektentwickler und Bauunternehmen, welche ihre Objekte meist schon vor Baubeginn an Erstbezieher veräußern. Alle Objekte, ganz gleich ob Wiederverkauf oder Neubau, lassen sich über uns erwerben.

Interessant ist der Immobilienmarkt auch im Hinblick auf Zwangsversteigerungen und Short Sales. Zwangsversteigerungen sind an Begriffen wie „Foreclosure“, „Bank Owned“ oder „Corporate Owned“ in der Immobiliendatenbank zu erkennen. Eigentümer sind in der Regel Banken. Für Kaufer lassen sich einige Schnäppchen bei den Angeboten machen. Bei einem Short Sale hingegen ist die Immobilie im Eigentum von einer Privatperson, welche einen Notverkauf eingeleitet hat. Der Angebotspreis muss in vielen Fällen noch von der Hausbank des Eigentümers abgesegnet werden, da diese dem Verkäufer eine Teilschuld seiner Hypothek erlassen wird. Nach Freigabe durch die Bank kann auch diese Immobilientransaktion lastenfrei erfolgen.

4. Wie läuft der Kaufablauf ab? (grobe Zusammenfassung)

Nachdem wir zusammen Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, können Sie ein schriftliches Angebot abgeben, welches wir für Sie zusammenstellen. Hierbei werden alle Rahmenbedingungen wie Kaufpreis, Datum der Eigentumsübertragung („Closing“) und zusätzliche Absprachen (z.B. inklusive möblierter Einrichtung) aufgelistet. Beim Angebot, welches viele Seiten umfasst, handelt es sich um einen Florida Standard Kaufvertrag, für den wir auch eine schriftliche deutsche Übersetzung für Sie bereithalten. Nach Angebotsabgabe bekommt der Verkäufer ca. 24 Stunden Zeit Ihr Angebot anzunehmen, abzulehnen oder gegebenenfalls ein Gegenangebot einzureichen.

Bei Angebotsannahme wird aus dem Schriftstück der vollständige Vertrag, welcher für beide Seiten (Käufer und Verkäufer) verbindlich wird. Im weiteren Verlauf wird eine so genannte „Title Company“ eingeschaltet, welche die Notarfunktion übernimmt und ein spezielles Notarkonto bereit hält („Escrow Account“). In der Regel sollten Sie ca. 10% des Kaufpreises innerhalb der ersten 10 Werktage auf das Notakonto der Title Company überweisen. Die restlichen 90% müssen bis spätestens zum Tag der Übergabe („Closing“) bei der Title Company eingehen.

Ebenso können Sie nach Vertragsschluss einen „Home Inspector“ (Gutachter für Bauschäden) einschalten. Unsere Verträge beinhalten immer eine Option zu Gunsten der Käufer einen Gutachter zu bestellen. Wenn Sie möchten, werden wir für Sie einen staatlichen geprüften Sachverständigen beauftragen und auch persönlich bei der „Home Inspection“ anwesend sein. Falls die Immobilie technische Mängel vorweist, z.B. bei der Funktionalität von technischen Geräte wie Klimaanlage, Waschmaschine, etc., so ist der Verkäufer verpflichtet diese Mängel vor Übergabe zu beseitigen, Einheiten zu reparieren oder gar auszutauschen.

Ausnahmen bei der Home Inspection bestehen bei Zwangsversteigerungen, Short Sales oder speziellen „AS-IS“ Verträgen aufgrund einer Auflage des Verkäufers. Auch hier können Sie zwar den Gutachter einschalten, jedoch wäre in diesem Fall der Verkäufer nicht verpflichtet ggf. gefundene Mängel zu beseitigen. Es stünde Ihnen aber im Gegenzug frei sich aus dem Vertrag zurück zu ziehen, falls der allgemeine Zustand der Immobilie nicht Ihren Vorstellungen entsprechen sollte.

Am Closing Tag schließlich werden Ihnen die Eigentumsrechte lastenfrei übertragen. Sie erhalten zudem eine Rechtstitelversicherung („Title Insurance“) auf Ihren Grundbucheintrag. Der Verkäufer bekommt im Gegenzug die Geldmittel vom Treuhandkonto ausbezahlt. Käufer und Verkäufer bekommen als Beleg das so genannte „HUD-Statement“, welches eine Aufschlüsselung und Abrechnung aller Kosten beinhaltet. Sie selbst müssen beim Closing nicht in Florida vor Ort sein, da auch hier wir die Immobilientransaktion für Sie koordinieren, und Sie alles bequem per FAX oder Post abwickeln können. Nach dem Closing sind Sie nun stolzer Besitzer Ihrer neuen Immobilie in Florida.

5. Stimmt es, dass technische Geräte wie Waschmaschinen oder Geschirrspüler beim Immobilienkauf inbegriffen sind?

Richtig, die folgenden Geräte sind Bestandteil der Immobilie (so genannte „Fixtures“) und somit bei der Haus- oder Wohnungsübergabe inklusive:

• Klima- und Heizungsanlage
• Waschmaschine und Trockner
• Komplett ausgestattete Küche mit Kühlschrank und Geschirrspüler
• Einbauschränke
• Falls vorhanden, Solaranlage auf dem Dach
• Alle vorhandenen Deckenventilatoren und Decken- /Wandlampen
• Alle vorhandenen Fensterjalousien

6. Brauche ich einen amerikanischen Wohnsitz oder eine Steuernummer für den Kauf einer Immobilie?

Nein, Sie brauchen hier weder Wohnsitz noch eine Sozialversicherungsnummer. Es gibt keine Einschränkungen oder Voraussetzungen beim privaten Erwerb einer Wohnimmobilie. Der amerikanische Immobilienmarkt beim Wohnungs- und Hauskauf ist offen für jedermann, und alle Personen haben gleiche Rechte ohne Berücksichtigung auf Nation.

7. Fallen Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie in Florida an? Was sind die jährlichen Grundsteuern?

Im Bundesstaat Florida gibt es keine Grunderwerbsteuer, so wie dies z.B. in einigen europäischen Ländern der Fall ist. Ebenso entfällt die Mehrwertsteuer. Da auch keine Maklercourtage zu bezahlen ist, sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf mehr als nur günstig. Es fallen lediglich geringe Gebühren von einigen hundert Dollar für Office / Title Company und Eintragung in das Grundbuch („Public Records“) an. In manchen Ortskreisen wie beispielsweise in Naples bezahlt der Käufer auch eine einmalige Gebühr für die Rechtstitelversicherung („Title Insurance“), ansonsten wird diese vom Verkäufer getragen.

Staat und Gemeinde erheben zusammen eine jährliche Grundsteuer („Property Tax“). In dieser Tax sind auch einige Immobiliennebenkosten inklusive, wie z.B. wöchentliche Abfallbeseitigung und wöchentlicher Sperrmüll. Der Grundsteuersatz schwankt sehr stark je nach Region und Stadt. Dies ist ein wichtiger Aspekt bei der Auswahl Ihrer Location, wo wir Ihnen gerne weiterhelfen können.

8. Betrifft nur Wohnungen & Reihenhäuser: Welche Leistungen sind in den Community Gebühren inbegriffen?

Bei der Online-Immobiliensuche unter der Rubrik Aktuelle Immobilienangebote auf dieser Webseite werden Ihnen bei der Suche nach Eigentumswohnungen und Reihenhäusern bisweilen auch Gebühren für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft angezeigt (so genannt „HOA Fee“ oder „Condo Fee“). Die dort angezeigten Beträge spiegeln in der Regel die vierteljährlichen Gebühren (Quartalsgebühren) wieder.

Bei Wohnungen oder Reihenhäusern in einer „Condominium Association“ sind immer die folgenden Leistungen in den Gebühren inklusive:

• Gebäudeversicherung und Rücklagen
• Gebäudeinstandhaltung mit regelmäßigen Modernisierungen
• Garten- und Landschaftspflege rund um das Gebäude
• Community Clubhaus mit Pool, Spa und Sporteinrichtungen
• Security, ggf. „Gated Community“ mit Pforte
• Wasser / Abwasser im eigenen Haushalt
• In einigen Communities auch Kabelfernsehen (ca. 80 Programme)

Letztlich ist der Eigentümer einer Wohnung in Florida nur noch für die Stromkosten verantwortlich, da alles weitere durch die Community Gebühr abgedeckt wird.

9. Im Internet habe ich ein absolutes Immobilienschnäppchen entdeckt. Macht es Sinn eine Immobilie zu kaufen ohne Sie vorher gesehen zu haben?

Selbstverständlich! Denn wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, so wird die Immobilie mit Sicherheit schon verkauft sein, bevor Sie die Zeit finden konnten vor Ort persönlich zu erscheinen. Aus diesem Grunde sind wir für Sie vor Ort. Kontaktieren Sie uns, und wir helfen gerne weiter und senden weitere Fotos, Grundrisse und andere Informationen zu, sofern diese von Seiten des Verkäufers erhältlich sind. Des Weiteren beinhalten unsere Verträge immer ein Rücktrittsrecht, falls der Gutachter („Home Inspector“) nach Vertragsschluss zu viele Mängel oder Auffälligkeiten bei dem Haus oder der Wohnung finden sollte (siehe Punkt 4).

10. Wer kümmert sich während meiner Abwesenheit um meine neue Immobilie?

Wir arbeiten mit einer Reihe deutschsprachiger „Home Watch Services“ und „Property Managers“ in den unterschiedlichen Regionen von Südwest-Florida zusammen. Diese Dienstleister können wöchentlich in Ihrem Anwesen nach dem Rechten sehen. Viele Anbieter sind auch gelernte und lizenzierte Handwerker und könnten in Zukunft kleinere Reparaturen in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sofort richten. Der Service umfasst auch die Betreuung von Ihren Mietern, falls Sie später einmal die Option der Vermietung wahrnehmen wollen. Es steht Ihnen natürlich auch frei sich Ihren eigenen Home Watch Service zu suchen oder eventuell einen Nachbarn zu beauftragen nach der Immobilie zu sehen.

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