Allgemeine Informationen zum Immobilienerwerb in Florida

Der amerikanische Kaufablauf beim Immobilienerwerb unterscheidet sich von dem im europäischen Raum in zahlreichen Punkten. Im Folgenden finden Sie die häufigsten Fragen und deren Antworten:

1. Warum brauche ich als Käufer keine Maklercourtage zu bezahlen?

Die Maklerprovision in Florida ist nur vom Verkäufer zu entrichten. Für Sie als Käufer ist somit der Service und die Abwicklung durch Herrn Mueller provisionsfrei. Käufermakler und Verkäufermakler teilen sich nach einer abgeschlossenen Immobilientransaktion die Courtage des Verkäufers firmenübergreifend. Daher ist es nicht nötig vom Käufer ebenfalls eine Provision entgegen zu nehmen.

2. Warum umfasst Herrn Mueller's Portfolio alle Immobilienangebote der Region?

Herr Mueller und sein Büro Downing-Frye Realty befinden sich in Kooperation mit allen weiteren Maklerfirmen in Südwest-Florida. Daher hat Herr Mueller Zugang zu - ohne Ausnahme - allen Immobilienangeboten, welche sich auf dem Markt befinden. Diese beinhalten auch Zwangsversteigerungen und so genannte Short Sales aus dem Portfolio der Banken. Auf dieser Webseite bekommen Sie unter dem Link Aktuelle Immobilienangebote Zugang zur Immobiliendatenbank von Herrn Mueller. Es ist an dieser Stelle auch erwähnenswert, dass es in Südwest-Florida zwei unterschiedliche Immobiliendatenbank-Systeme gibt, unterteilt in die Naples / Bonita Springs Umgebung und die Fort Myers / Cape Coral Umgebung. Herr Mueller ist als einer der wenigen Realtors Mitglied in beiden Systemen. Die Immobiliensuche auf dieser Webseite beinhaltet damit alle Regionen und den kompletten Datenbestand aller aktuellen Angebote in ganz Südwest-Florida.

3. Wie unterscheiden sich die Immobilienangebote?

Die Immobilienangebote in Südwest Florida, welche Sie alle auf dieser Webseite einsehen können, lassen sich in 4 verschiedene Kategorien einteilen:

- „Resale“ (Üblicher Verkauf von privat oder gewerblich)
- „New Construction“ (Neubau mit Erstbezug)
- „Short Sale“ (Notverkauf)
- „Foreclosure“ (Zwangsversteigerung)

Hauptanteil aller Angebote (ca. 80%) sind Resales. Ein privater oder gewerblicher Verkäufer veräußert hierbei seine Immobilie. Im Unterschied hierzu gibt es die New Construction, in der Immobilien-Projektentwickler oder Bauunternehmen ihre Objekte oft schon vor Baubeginn an Erstbezieher veräußern.

Interessant ist der Immobilienmarkt auch im Hinblick auf Zwangsversteigerungen und Short Sales. Zwangsversteigerungen sind an Begriffen wie „Foreclosure“, „Bank Owned“ oder „Corporate Owned“ in der Immobiliendatenbank zu erkennen. Eigentümer sind in der Regel Banken. Für Kaufer lassen sich einige Schnäppchen bei den Angeboten machen. Bei einem Short Sale hingegen ist die Immobilie im Eigentum von einer Privatperson, welche einen Notverkauf eingeleitet hat. Der Angebotspreis muss in vielen Fällen noch von der Hausbank des Eigentümers abgesegnet werden, da diese dem Verkäufer eine Teilschuld seiner Hypothek erlassen wird. Nach Freigabe durch die Bank kann auch diese Immobilientransaktion lastenfrei erfolgen.

4. Wie läuft ein Kaufablauf ab? (Kurzfassung)

Nachdem Sie zusammen mit Herrn Mueller Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, können Sie ein schriftliches Angebot abgeben, welches er für Sie zusammenstellt. Hierbei werden alle Rahmenbedingungen wie Kaufpreis, Datum der Eigentumsübertragung („Closing“) und zusätzliche Bedingungen (z.B. inklusive möblierter Einrichtung) aufgelistet. Der Verkäufer bekommt ca. 24 Stunden Zeit das Angebot anzunehmen, abzulehnen oder gegebenenfalls ein Gegenangebot einzureichen.

Nach Angebotsannahme wird aus dem Schriftstück ein vollständiger Vertrag. Im weiteren Verlauf wird eine so genannte „Title Company“ eingeschaltet, welche die Anwaltsfunktionen sowie Notar und Treuhandkonto vereint. In der Regel sollten Sie ca. 10% des Kaufpreises innerhalb der ersten 10 Werktage auf das Treuhandkonto der Title Company überweisen. Die restlichen 90% sollten bis spätestens zum Closing bei der Title Company eingegangen sein.

Ebenso können Sie nach Vertragsschluss einen „Home Inspector“ (Gutachter für Bauschäden) einschalten. Auch hierbei wird Ihnen Herr Mueller zur Seite stehen, einen geeigneten Gutachter für Sie beauftragen und mit diesem die Immobilie begehen. Falls die Immobilie technische Mängel vorweist, inklusive bei der Funktionalität der technischen Geräte wie Klimaanlage, Waschmaschine, etc., so ist der Verkäufer verpflichtet diese Mängel zu beseitigen, Einheiten zu reparieren oder gar auszutauschen.

Ausnahmen bei der Home Inspection bestehen bei Zwangsversteigerungen und Short Sales. Auch hier können Sie zwar einen Gutachter einschalten, jedoch ist der Verkäufer nicht verpflichtet die Mängel zu beseitigen. Es steht Ihnen aber im Gegenzug frei sich aus dem Vertrag zurück zu ziehen, falls der allgemeine Zustand nicht Ihren Vorstellungen entspricht.

Am Closing Tag schließlich werden Ihnen alle Eigentumsrechte per Gesetz lastenfrei übertragen. Sie erhalten zudem eine Rechtstitelversicherung („Title Insurance“) auf Ihren Grundbucheintrag. Der Verkäufer bekommt im Gegenzug die Geldmittel vom Treuhandkonto ausbezahlt. Käufer und Verkäufer erhalten zudem das so genannte „HUD-Statement“, welches eine Aufschlüsselung und Abrechnung aller Kosten beinhaltet. Sie selbst müssen beim Closing nicht in Florida vor Ort sein, da auch hier Herr Mueller die Immobilientransaktion für Sie koordinieren, und Sie alles bequem per FAX oder Post abwickeln können. Nach dem Closing sind Sie nun stolzer Besitzer Ihrer neuen Immobilie in Florida.

5. Stimmt es, dass technische Geräte wie Waschmaschinen oder Geschirrspüler beim Immobilienkauf inbegriffen sind?

Ja, die folgenden Geräte sind Bestandteil der Immobilie (so genannte „Fixtures“) und somit bei der Haus- oder Wohnungsübergabe inklusive:

• Klima- und Heizungsanlage
• Waschmaschine und Trockner
• Komplett ausgestattete Küche mit Kühlschrank und Geschirrspüler
• Einbauschränke
• Falls vorhanden, Solaranlage auf dem Dach
• Alle vorhandenen Deckenventilatoren und Decken- /Wandlampen
• Alle vorhandenen Fensterjalousien

6. Brauche ich einen amerikanischen Wohnsitz oder eine Steuernummer für den Kauf einer Immobilie?

Nein, Sie brauchen hier weder Wohnsitz noch eine Sozialversicherungsnummer. Es gibt keine Einschränkungen oder Voraussetzungen beim privaten Erwerb einer Wohnimmobilie. Der amerikanische Immobilienmarkt beim Wohnungs- und Hauskauf ist offen für jedermann, und alle Personen haben gleiche Rechte ohne Berücksichtigung auf Nation.

7. Fallen Grunderwerbssteuer oder Mehrwertsteuer beim Kauf einer Immobilie in Florida an? Was sind die jährlichen Grundsteuern?

Im Bundesstaat Florida gibt es keine Grunderwerbsteuer, so wie dies z.B. in einigen europäischen Ländern der Fall ist. Ebenso entfällt die Mehrwertsteuer. Da auch keine Maklercourtage zu bezahlen ist, sind die Nebenkosten beim Immobilienkauf mehr als nur günstig. Es fallen lediglich geringe Gebühren von einigen hundert Dollar für Office / Title Company und Eintragung in das Grundbuch („Public Records“) an, in manchen Ortskreisen auch einmalige Gebühren für „State Stamps“ oder Rechtstitelversicherung („Title Insurance“), sofern diese nicht vom Verkäufer getragen werden.

Staat und Gemeinde erheben zusammen eine jährliche Grundsteuer („Property Tax“). In dieser Tax sind auch einige Immobiliennebenkosten inklusive, wie z.B. wöchentliche Abfallbeseitigung und wöchentlicher Sperrmüll. Die Grundsteuern schwanken stark nach Region und Stadt. Dies ist ein wichtiger Aspekt bei der Auswahl Ihrer Location, und Herr Mueller wird Ihnen gerne weiterhelfen und kann Ihnen die aktuellen Taxes für jedes Objekt nennen.

8. Betrifft nur Wohnungen & Reihenhäuser: Welche Leistungen sind in den Community Gebühren inbegriffen?

Bei der Online-Immobiliensuche unter der Rubrik Aktuelle Immobilienangebote auf dieser Webseite werden Ihnen bei der Suche nach Eigentumswohnungen und Reihenhäusern bisweilen auch Gebühren für die Wohnungseigentümer-gemeinschaft angezeigt („HOA Fee“). Die dort angezeigten Beträge spiegeln in der Regel die vierteljährlichen Gebühren (Quartalsgebühren) wieder.

Bei Wohnungen oder Reihenhäusern sind immer die folgenden Leistungen in den Gebühren inklusive:

• Gebäudeversicherung und Rücklagen
• Gebäudeinstandhaltung mit regelmäßigen Modernisierungen
• Garten- und Landschaftspflege rund um das Gebäude
• Community Clubhaus mit Pool, Spa und Sporteinrichtungen
• Security, ggf. „Gated Community“ mit Pforte
• Wasser / Abwasser im eigenen Haushalt
• In einigen Communities auch Kabelfernsehen (ca. 80 Programme)

Letztlich ist der Eigentümer einer Wohnung in Florida nur noch für die Stromkosten verantwortlich, da alles weitere durch die Community Gebühr abgedeckt wird.

9. Im Internet habe ich ein absolutes Immobilienschnäppchen entdeckt. Macht es Sinn eine Immobilie zu kaufen ohne Sie vorher gesehen zu haben?

Selbstverständlich! Denn wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, so wird die Immobilie mit Sicherheit schon verkauft sein, bevor Sie die Zeit finden konnten vor Ort persönlich zu erscheinen. Aus diesem Grunde ist Immobilienberater Andreas Mueller für Sie vor Ort. Kontaktieren Sie ihn, so kann er weiterhelfen, weitere Fotos zusenden und für Sie die Immobilie besichtigen. Außerdem beinhalten Herrn Mueller's Verträge immer ein Rücktrittsrecht, falls der Gutachter („Home Inspector“) nach Vertragsschluss zu viele Mängel oder Auffälligkeiten bei dem Haus oder der Wohnung finden sollte.

10. Wer kümmert sich während meiner Abwesenheit um meine neue Immobilie?

Herr Mueller arbeitet mit einer Reihe deutschsprachiger „Home Watch Services“ je nach Region zusammen. Diese schauen wöchentlich in Ihrem Anwesen nach dem Rechten. In der Regel sind sie auch gelernte Handwerker und können Auffälligkeiten in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sofort richten. Der Service umfasst auch die Betreuung von Ihren Mietern, falls Sie später einmal die Option der Vermietung wahrnehmen wollen. Es steht Ihnen natürlich auch frei sich Ihren eigenen Home Watch Service zu suchen oder eventuell einen Nachbarn zu beauftragen nach der Immobilie zu sehen.

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