Allgemeine Informationen zum Immobilienerwerb in Florida

Der amerikanische Kaufablauf beim Immobilienerwerb unterscheidet sich von dem im europäischen Raum in zahlreichen Punkten. Im Folgenden finden Sie die häufigsten Fragen und deren Antworten:

1. Warum brauche ich als Käufer keine Maklercourtage zu bezahlen?

Die Maklerprovision in Florida ist nur vom Verkäufer zu entrichten. Für Sie als Käufer ist somit der Service und die Abwicklung durch Herrn Mueller provisionsfrei. Käufermakler und Verkäufermakler teilen sich nach einer abgeschlossenen Immobilientransaktion die Courtage des Verkäufers firmenübergreifend. Daher ist es nicht nötig vom Käufer ebenfalls eine Provision entgegen zu nehmen.

2. Warum umfasst Herrn Mueller's Portfolio alle Immobilienangebote der Region?

Herr Mueller und sein Büro Downing-Frye Realty befinden sich in Kooperation mit allen weiteren Maklerfirmen in Südwest-Florida. Daher hat Herr Mueller Zugang zu - ohne Ausnahme - allen Immobilienangeboten, welche sich auf dem Markt befinden. Dies beinhaltet auch Zwangsversteigerungen und die so genannten Short Sales aus dem Portfolio der Banken. Auf dieser Webseite bekommen Sie unter dem Link „Aktuelle Immobilienangebote“ Zugang zur Immobiliendatenbank von Herrn Mueller. Es ist an dieser Stelle einmal erwähnenswert, dass es in Südwest-Florida zwei unterschiedliche Immobiliendatenbank-Systeme gibt, unterteilt in die Naples - Bonita Springs Umgebung und die Fort Myers - Cape Coral Umgebung. Herr Mueller ist als einer der wenigen Realtors Mitglied in beiden Systemen. Die Immobiliensuche auf dieser Webseite beinhaltet damit alle Regionen und den kompletten Datenbestand aller aktuellen Angebote in ganz Südwest-Florida.

3. Wie unterscheiden sich die Immobilienangebote?

Grundsätzlich lassen sich alle Immobilienangebote in Florida in 4 verschiedene Kategorien einteilen:

- Resale
- New Construction
- Short Sale
- Foreclosure (Zwangsversteigerung)

Der Hauptanteil aller Angebote (ca. 80%) sind die so genannten Resales. Ein privater oder gewerblicher Verkäufer veräußert hierbei seine eigene Immobilie. Im Unterschied hierzu gibt es die New Construction, in der Immobilien-Projektentwickler oder Bauunternehmen ihre Objekte oft schon vor Baubeginn an Erstbezieher veräußern.

Zugenommen in den vergangenen Jahren hat der Anteil an Short Sales und Zwangsversteigerungen. Letztere sind an den Begriffen „Foreclosure“, „Bank Owned“ oder „Corporate Owned“ zu erkennen. Bei einer Zwangsversteigerung lässt sich eine Immobilie preislich bis zu 20%-30% unter dem Marktwert kaufen. Nachteil ist allerdings oft der Zustand dieser Immobilien, da diese meist für längere Zeit vernachlässigt wurden. Der Short Sale hingegen ist die Phase vor der Zwangsversteigerung. Bei einem Short Sale ist die Immobilie noch offiziell im Eigentum des ursprünglichen Besitzers, bei einer Zwangsversteigerung ist der Eigentümer in der Regel die Bank. Während sich bei Zwangsversteigerungen meist gute Schnäppchen machen lassen, sind die Short Sales mit Vorsicht zu genießen. In vielen Fällen sind die Angebotspreise bei Short Sales noch nicht von der Bank genehmigt worden. Weitere Einzelheiten wird Ihnen Herr Mueller je nach Objekt gerne persönlich erläutern.

4. Wie läuft ein Kaufablauf ab? (Kurzfassung)

Nachdem Sie zusammen mit Herrn Mueller Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, können Sie ein schriftliches Angebot abgeben, welches er für Sie zusammenstellt. Hierbei werden alle Rahmenbedingungen wie Kaufpreis, Datum der Eigentumsübertragung (Closing) und zusätzliche Bedingungen (z.B. Einrichtung inklusive) aufgelistet. Der Verkäufer bekommt ca. 24 Stunden Zeit Ihr Angebot anzunehmen, abzulehnen oder gegebenenfalls ein Gegenangebot einzureichen.

Nach Angebotsannahme wird aus dem Schriftstück ein vollständiger Vertrag. Im weiteren Verlauf wird eine so genannte Title Company (Rechtstitelversicherung) eingeschaltet, welche die Anwaltsfunktionen von Treuhand und Notar vereint. In der Regel sollten Sie ca. 10% des Kaufpreises innerhalb der ersten 10 Werktage auf das Treuhandkonto der Title Company überweisen. Die restlichen 90% sollten bis spätestens zum Closing bei der Title Company eingegangen sein.

Ebenso können Sie nach Vertragsschluss einen „Home Inspector“ (Gutachter für Bauschäden) einschalten. Auch hierbei wird Ihnen Herr Mueller zur Seite stehen, einen geeigneten Gutachter für Sie beauftragen und mit diesem die Immobilie begehen. Falls die Immobilie technische Mängel vorweist, inklusive die Funktionalität der technischen Geräte wie Klimaanlage, Waschmaschine, etc., so ist der Verkäufer verpflichtet diese Mängel zu beseitigen oder Einheiten zu reparieren oder gar auszutauschen.

Ausnahmen bei der Home Inspection bestehen bei Zwangsversteigerungen und Short Sales. Auch hier können Sie zwar einen Gutachter einschalten, jedoch ist der Verkäufer nicht verpflichtet die Mängel zu beseitigen. Es steht Ihnen aber im Gegenzug frei sich aus dem Vertrag zurück zu ziehen, falls der allgemeine Zustand nicht Ihren Vorstellungen entspricht.

Am Closing Tag schließlich werden Ihnen alle Eigentumsrechte und Zugangsschlüssel übergeben. Der Verkäufer bekommt im Gegenzug die Geldmittel vom Treuhandkonto ausbezahlt. Käufer und Verkäufer erhalten zudem das so genannte „HUD-Statement“, eine Auflistung und Abrechnung aller Kosten. Sie müssen beim Closing nicht in Florida vor Ort sein, da auch hier Herr Mueller die Immobilientransaktion für Sie abwickeln kann. Nach dem Closing sind Sie nun stolzer Besitzer einer neuen Immobilie in Florida.

5. Stimmt es, dass technische Geräte wie Waschmaschinen oder Geschirrspüler im Hauskauf inbegriffen sind?

Die folgenen Geräte sind Bestandteil des Hauses (so genannte „Fixtures“) und somit immer bei der Hausübergabe inklusive:

• Klima- und Heizungsanlage
• Waschmaschine und Trockner
• Komplett ausgestattete Küche mit Kühlschrank und Geschirrspüler
• Einbauschränke
• Falls vorhanden, Solaranlage auf dem Dach
• Alle vorhandenen Deckenventilatoren und Decken- /Wandlampen
• Alle vorhandenen Fensterjalousien

6. Brauche ich einen amerikanischen Wohnsitz oder eine Steuernummer für den Kauf einer Immobilie?

Nein, Sie brauchen hier weder Wohnsitz noch eine Sozialversicherungsnummer. Es gibt keinerlei Eingrenzungen oder Vorraussetzungen für ausländische Investoren. Der amerikanische Immobilienmarkt ist offen für jedermann, und alle Personen haben die gleichen Rechte ohne Berücksichtigung auf Nation.

7. Fallen Erwerbssteuer beim Kauf einer Immobilie an?

Nein, dies ist im Gegensatz zu vielen Ländern im europäischen Raum nicht der Fall. Ein Immobilienkauf in den USA ist erwerbssteuerfrei. Es fallen lediglich geringe Gebühren von einigen hundert Dollar für die Eintragung in das Grundbuch („Public Records“) an.

8. Was sind die jährlichen Grundsteuern und wie werden Sie berechnet?

Ihre Immobilie wird von der Stadtverwaltung jährlich erneut auf ihren Marktwert geschätzt. Ihre Grundsteuer basiert dann auf dem lokalen Steuersatz dieses Marktwerts. Die Steuersätze schwanken je nach Region und Stadt sehr stark. So bewegen sich z.B. in Naples und Bonita Springs die Steuersätze in der Regel bei unter 1,5%. Im Unterschied hierzu kann in der Stadt Cape Coral der Steuersatz jedoch bis auf 3% ansteigen. Dies ist ein wichtiger Aspekt bei der Auswahl Ihrer Location, und Herr Mueller wird Ihnen auf Anfrage gerne weiterhelfen.

9. Im Internet habe ich ein absolutes Immobilienschnäppchen entdeckt. Macht es Sinn eine Immobilie zu kaufen ohne Sie vorher gesehen zu haben?

Selbstverständlich! Denn wenn es sich um ein Schnäppchen handelt, so wird die Immobilie mit Sicherheit schon verkauft sein, bevor Sie die Zeit finden konnten vor Ort persönlich zu erscheinen. Aus diesem Grunde ist Immobilienberater Andreas Mueller für Sie vor Ort. Wenn Sie ihn kontaktieren, kann er Ihnen weiterhelfen und weitere Fotos zusenden und für Sie die Immobilie einschätzen. Außerdem beinhalten Herrn Mueller's Verträge immer ein Rücktrittsrecht, falls der Gutachter („Home Inspector“) nach Vertragsschluss zu viele Mängel oder Auffälligkeiten bei dem Haus oder der Wohnung finden sollte.

10. Wer kümmert sich während meiner Abwesenheit um meine neue Immobilie?

Herr Mueller arbeitet mit einer Reihe deutschsprachiger „Home Watch Services“ je nach Region zusammen. Diese schauen wöchentlich in Ihrem Anwesen nach dem Rechten. In der Regel sind sie auch gelernte Handwerker und können Auffälligkeiten in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung sofort richten. Der Service umfasst auch die Betreuung von Ihren Mietern, falls Sie später einmal die Option der Vermietung wahrnehmen wollen. Es steht Ihnen natürlich auch frei sich Ihren eigenen Home Watch Service zu suchen oder eventuell einen Nachbarn zu beauftragen nach der Immobilie zu sehen.

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